高盛预计香港房价会再下跌多达三成

香港楼价今年以来已累跌8%，高盛昨日发表研究报告指，楼价下跌主要受累于1个月香港银行同业拆息（Hibor）急升，以及银行早前上调最优惠利率（P）。该行更进一步调低今、明两年楼价的跌幅预测，料2022年至2023年期间楼价将下跌达30%，由于Hibor上升速度较预期快，按贷利率亦会维持在较高水平，这将令市民的负担能力受压，同时令投资者离场。高盛表示，随着农地的地积比率提高，加上公营房屋的供应增加等因素也是导致楼价下跌的原因。

报告中，假设本港市民整体收入维持在现水平，楼价需下跌达两成，有刚性需求的买家才能重建负担能力。投资者方面，若以历史平均的净租金收益率为基准，楼价需下跌达35%至40%，才能吸引投资者重返市场，若以此推论，楼价下跌30%的机会率较大。

调低地产股目标价 宜观望

今年楼价下跌已是不少市民预期之内的事情，但不少市民也期望明年楼价出现反弹，不过高盛的预测将令市民失望。因该行原估计2022年、2023年及2024年的楼价跌幅分别为5%、10%及5%，三年累计跌幅为20%，但新近的预测是，单单是2022年及2023年，每年楼价会下跌15%，两年间便累跌达三成，因预期现时至明年首季，美联储将再加息1.5厘，本港住宅楼价将继续下跌及成交低迷。

除调低本港楼价预测外，高盛同时调低各本港地产股的目标价。报告指，本港地产股的股价虽已跌至历史近低，股价较资产净值（NAV）亦出现达70%的折让，但仍欠缺宏观经济或政策诱因，故建议投资者只宜维持观望态度。

高盛除了将各地产股的12个月目标价平均调低4%外，同时调低地产股的资产净值预测约4%。此外，高盛更预期地产股的派息将会减少，虽然目前平均息率达到7厘，但预计未来三年每股派息将减少15%至24%。以新世界为例，目前股息率达到9.52厘，假设未来股价不变，若每股派息减少15%至24%，股息率将降至7.23至8厘。

各大地产股中，只有新世界（00017）获高盛给予买入评级，目标价35.6元，潜在升幅达到64%。其他大型地产股包括新鸿基地产（00016）、长实地产（01113）及恒基地产（00012）则给予中性评级，而信和置业（00083）则建议沽售。

今年3月，高盛的研究报告已曾调低本港地产股的目标价，当时同样最看好新世界，给予买入评级，而长实当时的评级为“确信买入”，惟新近的报告中已转为中性。反而3月份的报告曾给予恒地“沽售”评级，因预期资本开支庞大限制了股息上升空间，但这次的报告已转为中性。而信置的评级则与3月份一样同为“沽售”。